책을 통한 지역분석 방법 익히기
스터디원들과 용산 지역분석을 하기로 하여, 먼저 지역분석을 어떻게 해야하는지 부터 살펴보기로 하였다. (정말초보)
참고한 책은 '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?', 저자: 렘군(김재수) 이다. 2018년 책 이지만 교보도서관에 있는 책 중에서 지역분석 관련된 책이 많이 없어서 일단 이 책을 보기로 하였다.
책 중에서 '제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석'을 참고하기로 하였고, 그 중에서도 용산은 광역시라고 판단(?)해서 '광역시 이상 지역 분석법'을 따라보기로 했다.
광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)
- 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?
- 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?
- 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?
- 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가? - 아파트가 밀집된 곳일수록 수요가 높다는 뜻이다.
- 중학교 학군이 좋은 곳인가?
용산구 지역 분석
위의 지역 분석법을 적용하여 용산구 지역분석을 시작해 보았다.
● 용산구 지적도
● 용산구 면적
서울 전체 면적이 605.24 제곱키로미터이고, 용산구는 21.9 제곱키로미터이다.
● 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?
서울의 중심상업지구는 종로, 강남, 여의도가 가장 크다. 상업지구는 크기도 중요하지만 얼마나 고급 일자리인지가 더 중요하다고 한다.
용산구의 경우, 중심상업지구로는 종로가 가장 가깝고, 그다음에 여의도가 가깝다.
(이렇게 보니 새삼 영둥포구청쪽은 공업지역 투성이...)
● 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?
용산구 주요 지하철 노선은 1호선, 4호선, 6호선, 경의중앙선 그리고 GTX-A(운정동탄, 2023년 예정)이 있다. 종로로 이동하기엔 1호선과 4호선이 좋고, 여의도로 이동하기엔 1호선이 좋다. 삼각지를 기준으로 살펴보면 여의도까지 16분(6호선-5호선), 종로3가까지 15분(4호선-1호선), 강남까지 28분(4호선-2호선)이 걸린다. 효창공원~삼각지 쪽에 아파트들이 많은 것 같은데 교통이 참 좋은 것 같다.
● 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?
용산구 30평대 대표 아파트들을 보면, 한강변 재건축 및 리모델링 단지들의 가격이 가장 높게 형성되어 있다. 특히 이촌동 쪽 단지들이 용산구 아파트 가격을 주도하고 있다.
(출처: https://blog.naver.com/happy4_ks/222734312443)
● 중학교 학군이 좋은 곳인가?
고등학교는 얼마든지 다른 지역으로 갈 수 있기 때문에, 중학교 학군이 중요하다.
아파트 투유에서 검색한 결과를 보면, 용산구의 학군은 그다지 좋은 것 같지 않다.
용강중학교 진학률이 제일 좋아보이나, 이마저도 서울 다른 지역과 비교하면 매우 낮은 수준이고, 용강중학교 이외에 다른 중학교들의 진학률은 현저히 낮다.
'부동산 > 지역분석' 카테고리의 다른 글
| 양천구 지역분석 (0) | 2023.01.03 |
|---|---|
| 영등포구 지역분석 - 여의도 중심 (2) | 2022.11.22 |