'대출의 마법' 2장 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식

질문 13. 신용점수가 전세대출에서 왜 중요한가요?

■ 신용점수란 개인신용평가회사에서 개인의 신용도를 평가해 매긴 점수

■ 신용점수가 높을 수록 대출 금리를 낮출 수 있고, 전세대출의 경우 한도도 높일 수 있어서 신용점수가 중요함

■ 신용 점수를 낮추는 요인

 1) 부채 상환을 하지 못하는 경우

 2) 대출 건수가 많은 경우

  - 전세 계약을 앞두고 대출 빈도를 늘리면 대출 한도가 줄어들기 때문에 좋지 않음

 3) 신용거래가 아예 없거나 그 기간이 짧은 경우 

 4) 현금서비스와 카드론은 신용점수에 치명적

 

질문 14. 근저당은 무엇이고, 안전한 전셋집은 어떻게 알아보나요?

■ 전세보증금 사기를 당하지 않기 위해서는 '등기부등본' 보는 법을 알아야 함

 - 등기부등본: 주택의 히스토리를 담은 문서로, 토지나 건물을 거리ㅐ할 때 소유자와의 권리관계를 확인 가능

■ 전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어 '근저당'을 확인해야 함

 - 계약 전에 이미 집주인에게 주택을 담보로 한 빚, 즉 '근저당'이 설정되어 있으면 이보다 늦게 입주한 세입자는 보증금을 후순위로 변제받게 됨

- 근저당 의미: 장래에 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정한 것. 즉, 집주인이 빌린 주택담보대출금액을 일정한 비율에 따라 등기부등본에 기재한 것

■ 계약하고자 하는 전셋집에 근저당이 많다면?

 - 근저당 말소 조건인지 확인. 즉, 나의 전세보증금으로 빚을 다 갚을 예정인지 확인하라는 것.

 - 근저당 말소 조건이면 계약서에 반드시 명시해야 함

■ 말소 조건이 아닐 경우 

 - 근저당 + 전세보증금 > 해당주택의 매매시세 => 계약을 하지 않는게 더 낫다!

■ 여러 계산법이 나오는데, 여러가지 계산법으로 HF, HUG, SGI를 비교하면 HUG의 전세대출 한도가 가장 높다

 -> 즉, 임대인의대출이 많을때는 HUG를 우선적으로 고려하는 것이 좋다. 

■ 임대인이 바뀌는 경우 

 - 전세대출을 받고 나서 임대인이 바뀌는 경우, HUG는 임대인이 법인일 때 대출을 승인해주지 않기 때문에  연장이 불가

 - 다른 보증기관 전세 상품 이용 또는 새로운 집으로 이사

 

질문 15. 전세금반환보증보험은 어떻게 가입하나요?

■ HUG - 전세대출과 전세금반환보증보험이 동시에 가입됨(유일)

■ 전세반환보증보험 제도는 보증금을 회수하지 못하는 경우에, 보증사에서 세입자에게 전세금을 먼저 내어주고 임대인에게 금액을 회수하는 제도 

■ 전세기간이 절반을 지난 시점에서는 가입할 수 없음

 

질문 16. 1주택자도 전세대출을 받을 수 있나요? 혹은 전세대출을 받고있는 중에도 집을 사도 되나요?

■ 둘 다 가능하다.

 - 원칙상으로는 전세대출 대상에 포함되나 무주택자보다 대출 한도가 낮다. (SGI에서 최대 3억원까지 대출이 가능함)

■ 전세대출 불가 : (지역 불문)9억 원 초과 주택 보유 or 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 보유 

 -전세대출 받고 나서 주택을 매수할 때도 위의 주택은 매수 불가 

■ 괜찮은 경우

 - 단순한 시세 상승으로 3억원이 초과한 경우

 - 분양권과 입주권 매수

■ 제 2금융권을 이용하면 2주택 이상을 보유하 다주택자도 전세대출을 받을 수 있음

 

질문 17. 전세대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?

1. 전세계약서 원본

2. 계약금 영수증

3. 주민등록등본, 주민등록초본

4. 소득자료

 

임대인도 꼭 알아야 할 전세대출 기초상식

1. 레버리지 극대화

■ 임대인이 전세대출을 알아야 하는 이유는 '레버리지' 때문이다.

■ 부동산과 관련한 레버리지는 '대출'과 '전세'가 있다.

  - 이 둘을 동시에 이용하면 레버리지가 극대화 되어서 내집마련에 드는 시간을 앞당길 수 있다.

■ 활용방법은 "누구의 돈을 먼저 받는지"가 중요하다.

  - 만약에, 전세보증금을 먼저 받았으면 전세가가 매매가의 70%보다 높은 경우 주택담보대출을 실행하기 어려움

   - 주택을 매수하면서 미리 주택담보대출을 신청하고 잔금 치르는 날 대금을 입금될 수 있도록 준비한뒤 세입자의 보증금과 함께 받음

 

2. 전세보증금 반환 사고 방지

 ■ HUG와 SGI 서울보증 전세대출은 임대인의 동의하에 가입이 가능함

 ■ 전세 만기 시점에 보증금만큼 은행에 직접 내야한다.

   만약, 은행에 안내고 까먹고 세입자에게 줬는데 세입자가 외국으로 도피한 경우 손을 쓸 수 없음

 ■ 이를 방지하기 위해, 세입자의 전세계약서와 은행 우편물을 함께 보관 -> '질권설정통지서'가 있는 경우 이 돈은 '은행에 직접 돌려줘야 함'을 인지해야 한다.